Mở lối cho vốn vay nhà ở xã hội đến đúng đối tượng

Cho vay bằng chính nguồn lực của NHTM, không phải tính vào "room" tín dụng

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33 ngày 11/03/2023 về triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư, người mua nhà các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có nhiều văn bản chỉ đạo và hướng dẫn các NHTM triển khai chương trình bằng chính nguồn lực của các NHTM.

Chương trình triển khai tối đa đến năm 2030 hoặc kết thúc sớm hơn nếu doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng, quy mô chương trình hiện nay là 145.000 tỷ đồng với 9 NHTM tham gia (ngoài 04 NHTM Nhà nước còn có TPBank, VPBank, MB, HDBank và Techcombank cũng đăng ký tham gia Chương trình, mỗi ngân hàng 5.000 tỷ đồng).

Đồng thời, NHNN đã phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị đẩy mạnh giải ngân Chương trình, tham gia Hội nghị về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội và chỉ đạo đẩy mạnh triển khai Chương trình do Thủ tướng Chính phủ chủ trì.

Đến ngày 31/03/2025, doanh số giải ngân của Chương trình cho vay NOXH đạt trên 3.600 tỷ đồng. Ảnh: Hữu Thắng.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, NHNN đã có Công văn số 55 ngày 03/01/2025 chỉ đạo các NHTM tham gia Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33/NQ-CP.

Theo đó, các NHTM không phải tính dư nợ cho vay các đối tượng thuộc Chương trình cho vay nhà ở xã hội mà các NHTM đã đăng ký tham gia với NHNN (hiện nay là 145.000 tỷ đồng của 9 NHTM) để thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm của các NHTM đã được NHNN thông báo; thời gian thực hiện chính sách này tối đa đến năm 2030 và doanh số cho vay không vượt quá số tiền mà NHTM đã đăng ký tham gia Chương trình.

Về lãi suất cho vay, theo nguyên tắc đã được quy định tại Nghị quyết 33/NQ-CP, lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ thấp hơn từ 1,5% đến 2% so với lãi suất cho bình quân trung dài hạn bằng đồng Việt Nam của 04 NHTM nhà nước trong từng thời kỳ; định kỳ 06 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ cho các NHTM.

Ngày 26/12/2024, NHNN đã có Công văn số 10537 thông báo lãi suất cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33.

Theo đó, lãi suất hiện nay đang áp dụng là 6,6%/năm đối với chủ đầu tư và 6,1%/năm đối với người mua nhà (áp dụng cho giai đoạn từ 01/01/2025 đến 30/06/2025), đã giảm 0,4% so với kỳ công bố 06 tháng trước (lãi suất cho vay đã liên tục giảm qua các lần công bố).Theo thống kê của ngành Ngân hàng, đến nay mới có 38/63 UBND tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với tổng số 99 dự án.

Đến ngày 31/03/2025 doanh số giải ngân của Chương trình đạt trên 3.600 tỷ đồng, trong đó có trên 542 tỷ đồng cho người mua nhà tại 21 dự án.Như vậy, doanh số giải ngân của chương trình vẫn chưa được như kỳ vọng, đặc biệt với người dân có nhu mua nhà ở xã hội, số dự án chưa nhiều.

Chung tay gỡ vướng để nhiều người dân tiếp cận được vốn vay nhà ở xã hội

Theo phân tích của các chuyên gia, trước hết về nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Thứ nhất, việc bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương không đáp ứng yêu cầu; một số địa phương chưa quan tâm, bố trí nguồn lực thỏa đáng cho phát triển nhà ở xã hội.

Thứ hai, nhiều địa phương hiện nay chưa có danh mục dự án. Thứ ba, một số quy định pháp luật về phát triển nhà ở xã hội chưa được hướng dẫn cụ thể; vẫn còn mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật gây vướng mắc cho việc thi hành.

Trong khi đó, nhiều dự án đủ điều kiện đưa vào danh mục của chương trình đã chủ động được nguồn vốn (tiếp cận được tín dụng thương mại thông thường, huy động được vốn của người mua nhà và các nguồn vốn khác).

Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Ảnh: Hữu Thắng.

Về phía cầu, người có nhu cầu về nhà ở xã hội năng lực tài chính còn hạn chế, khả năng trả nợ chưa cao do thu nhập thấp. Bên cạnh đó, tình hình kinh tế khó khăn, người dân ưu tiên các nhu cầu cấp bách, trang trải cuộc sống hơn là dành nguồn lực cho mua nhà.

Chưa kể, một số dự án nhà ở xã hội ở xa trung tâm, chất lượng chưa đảm bảo nên không thu hút được khách hàng; Người mua không có nhiều lựa chọn đối với nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu của mình.

Trong khi đó, việc xây dựng nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp để bán thì khó tiêu thụ hơn do không phù hợp với đặc điểm lao động của công nhân (không ổn định trong dài hạn), do đó, khó cho vay đối với các đối tượng này.

Về phía các NHTM triển khai chương trình này bằng chính nguồn lực của mình, từ nguồn tiền gửi và huy động từ dân cư, tổ chức. Do đó khi cho vay, ngân hàng cũng phải căn cứ vào các tiêu chí, quy định như với cho vay thông thường, đảm bảo an toàn vốn, cũng như đến đúng đối tượng, đảm bảo hiệu quả của chương trình.

Để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình triển khai, bên cạnh sự nỗ lực của ngành Ngân hàng cần sự phối hợp của các Bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương.

Theo đó, các Bộ, ngành liên quan bên cạnh việc khẩn trương ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thu hút đẩy mạnh đầu tư nhà ở xã hội và cải thiện nguồn cung, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững; cần xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội bố trí nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở xã hội đặc biệt là bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay nhà ở xã hội.

Đồng thời, các Bộ ngành liên quan cần có giải pháp hiệu quả thúc đẩy phát triển, thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư vào phát triển nhà ở xã hội thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, FDI...

Ngoài ra, cần chủ động theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản, tăng cường công tác nghiên cứu, phân tích, dự báo để kịp thời báo cáo, đề xuất các giải pháp ứng xử phù hợp với diễn biến của thị trường.

Phối hợp với các địa phương rà soát đánh giá, nhu cầu của người dân tại các địa phương là mua hay thuê nhà ở để xây dựng định hướng phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu; đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội, rà soát các vướng mắc tại các dự án để có giải pháp tháo gỡ khó khăn để tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Đôn đốc các địa phương thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp được giao tại Nghị quyết 33/NQ-CP để phát triển nhà ở xã hội phù hợp với Quy hoạch, Kế hoạch và Chiến lược phát triển nhà ở.

Về phía chính quyền các địa phương cần ưu tiên bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và quy hoạch sử dụng đất của địa phương trong từng thời kỳ.

Đặc biệt đối với các địa phương có nhu cầu lớn về nhà ở hội cần nâng cao hơn nữa trách nhiệm trong việc rà soát, phát triển nhà ở xã hội; rà soát, thẩm định, công bố các dự án đáp ứng điều kiện tham gia Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ.

Ths. Trần Thanh Phương